Rủi ro của Hợp đồng góp vốn trong giao dịch bất động sản

 Rủi ro của Hợp đồng góp vốn trong giao dịch bất động sản

Rủi ro trong hợp đồng (HĐ) góp vốn (bao gồm HĐ hợp tác đầu tư và HĐ mua bán căn hộ hình thành trong tương lai) là thường trực, nhưng cá nhân góp vốn vẫn có những giải pháp nhằm hạn chế thiệt hại và tăng tính hiệu quả cho hợp đồng

Tranh chấp hợp đồng – Nguyên nhân và hệ lụy

Tranh chấp hợp đồng xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía và có thể nói tập hợp nguyên nhân của mọi nguyên nhân chính vẫn là năng lực tài chính yếu kém và sự chủ quan bội tín của chủ đầu tư; rủi ro xảy ra chủ yếu nhà đầu tư thứ cấp thiếu thông tin vì sự thật nó không như trên giấy,đồng thời còn do thiếu sót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán trong tương lai.

+ Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

+ Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.

Sự thật lại có một chữ nhưng các chủ đầu tư đã không theo quy định của luật pháp mà họ tiến hành huy động vốn khi dự án còn nằm trên giấy hoặc huy động vốn để lấy tiền chạy dự án, mặt khác khi thủ tục, quy định chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/ nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành, chủ đầu tư đã “lơ” những vị khách hàng tin tưởng đầu tư nguồn vốn cho dự án của mình.

– Về chính sách Nhà nước, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, hiện nay Nhà Nước chưa ban hành một khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.

Tranh chấp xảy ra, thiệt hại trước tiên là thiệt thòi của người góp vốn và sau nữa là uy tín của thị trường BĐS. Cụ thể, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng,…

Những điều cần lưu ý khi góp vốn đầu tư 

Về phía cá nhân góp vốn:

– Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.

– Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động nguồn vốn.

– Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

– Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp cho cá nhân góp vốn. Trường hợp dự án không thể triển khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này.

– Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên không ổn thỏa, cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra toà, vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.

Về phía các cơ quan quản lý:

– Cần có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

– Cần ban hành một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh mẫu hợp lý, có chế tài liên quan đến điều khoản phạt và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay để bảo đảm quyền lợi của các bên.

– Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng góp vốn buộc đưa ra Luật Dân sự giải quyết.

Nhà nước cần một quy định pháp lý về kinh doanh BĐS dưới hình thức ký kết hợp đồng hoàn thiện và chặt chẽ, để quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng được rõ ràng và minh bạch.

———————————————-

Liên hệ: Văn phòng luật sư Thái Minh

Địa chỉ: Số 20, phố Viên, phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội

Điện thoại: 0981 263 166 / 0916 543 689

Email: Luatthaiminh@gmail.com